Si può sciogliere la comunione ereditaria?
Quando più soggetti ereditano un immobile, si crea una comunione ereditaria.
In tale situazione, ciascun coerede ha il diritto di utilizzare l'intero immobile per i propri scopi, senza però poter impedire agli altri coeredi di fare altrettanto, poiché ciascuno di essi possiede una quota ideale sull'intero bene. Pertanto, ogni coerede può sfruttare l'intera proprietà senza essere limitato a una porzione specifica.
Inoltre, ciascun coerede ha la facoltà di vendere la propria quota in qualsiasi momento, purché rispetti il diritto di prelazione degli altri coeredi. Ad ogni modo per la vendita dell'intero immobile è necessario il consenso unanime di tutti i coeredi. Di conseguenza, il dissenso di un solo coerede può impedire la vendita.
In tale contesto, cosa possono fare gli altri coeredi che desiderano vendere l'immobile ma non riescono a vendere la propria quota? Ci sono due opzioni per vendere un bene ereditato in comunione: vendere la propria quota oppure vendere l'intero immobile.
Se entrambe le ipotesi non sono percorribili, è possibile rivolgersi al Giudice per chiedere lo scioglimento coattivo della comunione ereditaria.
Partiamo dalla vendita della quota ereditaria: ciascun coerede possiede una quota ideale sull'intero immobile, che può vendere senza previa autorizzazione degli altri coeredi. Tuttavia, è obbligato a rispettare il diritto di prelazione degli altri coeredi, notificando loro la proposta di vendita con indicazione del prezzo. Gli altri coeredi hanno due mesi di tempo per esercitare il diritto di prelazione; in caso contrario, il cedente è libero di vendere a terzi. Qualora non venga notificata l'intenzione di vendere, gli altri coeredi hanno il diritto di riscattare la quota ceduta.
Vendere una quota ereditaria può risultare difficile poiché non garantisce alcun diritto esclusivo sull'immobile e richiede una pacifica convivenza con gli altri coeredi. Di solito, quindi, a meno che non ci siano eredi o parenti disposti ad acquistare, la quota non viene venduta.
È più semplice, invece, trovare acquirenti disposti a comprare l'intera proprietà, ma per farlo è necessario il consenso unanime di tutti i coeredi.
In caso di mancato accordo tra gli eredi per la vendita, è possibile rivolgersi al giudice per la divisione coattiva della comunione ereditaria. Il giudice verifica innanzitutto la divisibilità in natura del bene; in caso contrario, determina se un coerede è disposto ad acquistare l'intero immobile, liquidando agli altri il valore delle loro quote. In caso di più richieste di assegnazione, il giudice predilige chi ha diritti prioritari, come l'abitazione nell'immobile. In mancanza di tali diritti, decide in favore di chi possiede la quota maggiore o procede tramite estrazione a sorte.
Nel caso in cui nessun coerede intenda acquistare l'immobile, il giudice lo mette all'asta e divide il ricavato tra gli eredi, che possono partecipare all'asta direttamente o tramite rappresentanti.