Che differenza c’è tra comunione e multiproprietà?
Ai sensi dell'art.1100 c.c. si ha comunione quando la proprietà o altro diritto reale spetta in comune a più persone ( cd. comunisti ).
Nell'ambito della comunione è possibile distinguere, in base all'origine della situazione di contitolarità, tra:
- Comunione volontaria: che si ha quando la comunione ha fonte nella volontà delle parti le quali decidono, di comune accordo, di acquistare un diritto reale in comune tra di loro;
- Comunione incidentale: la quale si costituisce indipendentemente dalla volontà delle parti, ma può sciogliersi per comune accordo.
Esempio tipico di comunione incidentale è la comunione ereditaria, che si realizza tra i coeredi quando agli stessi non sono stati attribuiti, in virtù di una disposizione testamentaria del defunto, beni determinati.
- Comunione forzosa: che si ha quando la comunione è imposta dalla legge; si tratta di una comunione indispensabile che non può essere sciolta dalle parti
Ad esempio i proprietari dei fondi confinanti, hanno il diritto potestativo di chiedere la comunione forzosa del muro posto sul confine.
La disciplina in materia di comunione è diretta ad individuare un punto di equilibrio tra l'interesse collettivo dell'insieme dei partecipanti, con riferimento alle due principali prerogative del proprietario : il diritto di godere e il diritto di disporre del bene.
Per quanto concerne il diritto di godimento, l'articolo 1100 2C. C stabilisce che ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di usarla. Ciascun comunista, inoltre, può apportare a proprie spese modifiche che migliorino il godimento della cosa.
Per ciò che riguarda, invece, il diritto di disposizione, ciascun partecipante può disporre del suo diritto e cedere ad altri il godimento della cosa nei limiti della suo quota.
La multiproprietà è una forma particolare di contitolarità di diritti reali non espressamente disciplinata dal codice civile né (almeno fino a pochi anni fa) da alcuna legge speciale: il contratto di multiproprietà nasce, infatti, come contratto atipico, ossia come un contratto che non trova un'espressa disciplina nell'ambito del nostro ordinamento, ma è frutto dell'autonomia dei privati.
Si ha multiproprietà quando più persone sono titolari di un diritto di proprietà pieno ed esclusivo sullo stesso immobile, ma ciascuna di esse può godere ed utilizzare in perpetuo il bene solo in un determinato periodo dell'anno o per un certo numero di giorni: si parla a questo proposito di proprietà turnaria.
L'art. 69 del Codice del consumo (modificato dal D.Lgs. n. 79/2011) definisce ora per la prima volta il contratto di multiproprietà: questo è il contratto, di durata superiore a un anno, con il quale un consumatore acquisisce, a titolo oneroso, il diritto di godimento su uno o più alloggi per il pernottamento per più di un periodo di occupazione.
Dott. Arcangelo Genovese