Il contratto di compravendita
Il contratto di compravendita (anche di vendita), disciplinato dagli art. 1470 s.s. c.c. è il contratto che ha per oggetto il trasferimento della proprietà di una cosa (diritto reale di proprietà) oppure di un altro diritto (per esempio un diritto reale di godimento o un diritto di credito, oppure una partecipazione sociale) verso il corrispettivo di un prezzo, che è l'elemento essenziale della vendita e consiste in un corrispettivo in denaro.
Il corrispettivo in danaro è un elemento essenziale e di distinzione del contratto di compravendita rispetto ad altri tipi di contratti tipici, come la permuta. Invero, ai fini della validità del contratto, la clausola che definisce il pezzo del corrispettivo deve essere determinata oppure determinabile tramite una serie di calcoli (per esempio, nella prassi societaria la vendita di una partecipazione potrebbe essere determinabile tramite un valore moltiplicato l'EBITDA della target). Nel caso in cui la clausola del prezzo renda indeterminabile il valore, allora il contratto è nullo. Tuttavia, il codice permette, in difetto di una determinazione del prezzo, di ricavare tale ammontare attraverso l'articolo 1474 c.c.
In conclusione, il contratto di vendita è un contratto consensuale, perciò ai fini del perfezionamento non serve la consegna della cosa, ma solo il perfetto scambio di consensi tra le parti.
Dopo un breve quadro generale del contratto di compravendita, andiamo ad analizzare i suoi effetti giuridici. Nel caso in cui l'oggetto del contratto è determinabile e nel possesso del venditore, la vendita avrà effetti reali, in virtù del solo accordo tra le parti in linea con il principio consensualistico e, pertanto, il trasferimento della proprietà del bene oggetto del contratto. Nel caso contrario, gli effetti reali non potranno realizzarsi, dunque, il contratto avrà efficacia obbligatoria, perciò la proprietà non passa immediatamente nel patrimonio dell'acquirente, ma sorge al perfezionamento del contratto l'obbligo a carico del venditore di procurarne l'acquisto al compratore, compiendo le attività necessarie per tale trasferimento valido e legittimo.
Successivamente, andiamo ad analizzare gli aspetti centrali del contratto di compravendita e il contenuto delle maggiori clausole che vengono inserite nei contratti di acquisto. Il primo aspetto che andremo ad analizzare sono gli obblighi principali del venditore, ex articolo 1476 c.c., ossia nel caso in cui l'acquisto del bene non è effetto automatico del contratto (vedi effetti obbligatori suddetti), l'impegno affinché il compratore acquisti la proprietà della cosa o la titolarità del diritto oggetto dello scambio, diversamente nel caso in cui il contratto abbia effetti reali, non ci saranno obblighi in carico al venditore. Un altro obbligo in capo al venditore è la consegna della cosa al compratore, dove tale atto nei contratti di compravendita ad effetti reali non inficia nel trasferimento della proprietà, ma solamente nel porre in condizione di disporre materialmente della cosa ormai passata in proprietà del compratore. Come indicato dal legislatore, lo stato del bene deve essere mantenuto dal momento del perfezionamento della vendita fino al momento della consegna e il tempo e luogo della consegna può essere indicato espressamente nel contratto, oppure in caso di mancata pattuizione, deve essere fatto in pendenza del trasferimento del diritto. L'ultimo obbligo che il legislatore riconosce in capo al venditore è quello di garantire il compratore dall'evizione della cosa, ossia contro la rivendicazione di terzi sulla proprietà della cosa venduta e dai vizi della cosa, che possono essere alterazioni o imperfezioni del bene dovute dalla sua produzione o alla sua conservazione.
Diversamente, dal lato del compratore, l'obbligazione principale prevista dal codice civile è il pagamento del corrispettivo pattuito entro il termine e il luogo stabilito nel contratto. Nel caso in cui le parti non abbiano determinato il prezzo o fissato i criteri per la sua determinazione, il legislatore prevede delle apposite regole integrative. Tra cui, se il contratto ha per oggetto cose che il venditore vende abitualmente, anche se le parti non hanno espressamente determinato il prezzo, si presume che le parti abbiano voluto riferirsi a quanto risulta da tali parametri di riferimento; diversamente se la cosa ha un proprio valore di borsa, o per le quali esistono listini o mercuriali, si presume che le parti si siano volute riferire a quanto risulta da tali parametri. Tali regole sono ricostruzioni basate su presunzioni di volontà, ovviamente nel caso in cui una delle parti riporti delle prove dirette che avranno un grado di valutazione e persuasione maggiore davanti al giudice, si potranno superare le presunzioni suddette. Nel caso in cui, invece, non si riesca né espressamente né presumibilmente a determinare il prezzo all'interno del contratto, tale contratto è nullo per mancanza di uno degli elementi essenziali.
In conclusione, il contratto di compravendita deve avere oltre agli elementi indicati nella disciplina dei contratti generali, anche la determinazione dell'oggetto venduto e il prezzo.