Contratto di locazione ad uso transitorio: aspetti fondamentali e utilizzo pratico

Il contratto di locazione ad uso transitorio è una particolare forma di contratto di locazione finalizzato a soddisfare particolari esigenze del locatore o del conduttore in deroga alla stipula dei contratti ordinari di locazione, a canone libero o concordato, detti anche nella prassi "4+4" (in quanto appunto la loro durata minima è pari a quattro anni rinnovabili, alla scadenza, di ulteriori 4 anni).

Il contratto di locazione ad uso transitorio trova il suo fondamento giuridico nella Legge 9 dicembre 1998, n. 431, "Disciplina delle locazioni e del rilascio degli immobili adibiti ad uso abitativo".

L'art. 5 della su menzionata legge ha, per la prima volta, previsto la possibilità di stipulare contratti di locazione ad uso abitativo di tipo transitorio, demandando però a successivi decreti ministeriali la disciplina circa le condizioni e le modalità di stipula degli stessi.

Sono quindi stati emanati il D.M. 5 marzo 1999 e il D.M. 30 dicembre 2002, i quali disciplinano dettagliatamente tali tipologie contrattuali.

Il primo dei suddetti decreti ministeriali individua i criteri generali per la stipula dei contratti di locazione ad uso transitorio nonché le caratteristiche che gli stessi devono possedere.

Nel D.M. 5 marzo 1999 viene inoltre introddotto il fondamentale concetto di "esigenza transitoria" quale elemento caratterizzante questa particolare tipologia contrattuale.

Il secondo decreto ministeriale, D.M. 30 dicembre 2002, introduce invece dei modelli contrattuali standard che devono essere utilizzati dalle parti ogni volta che le stesse optino per la stipula di contratti di locazione ad uso transitorio.

Ma veniamo ora all'analisi di queste particolari tipologie contrattuali.

I contratti di locazione ad uso transitorio sono delle particolari tipologie di contratti di locazione volte a soddisfare esigenze abitative temporanee, offrendo quindi una certa flessibilità alle parti circa il loro accordo contrattuale.

Il locatore infatti concede, per un periodo limitato di tempo e per un'esigenza transitoria documentata, il godimento di un immobile ad uso abitativo al conduttore, a fronte del pagamento di un corrispettivo periodico.

Fondamentali aspetti di questo tipo di contratto sono:

• la durata, che varia da un minimo di 30 giorni ad un massimo di 18 mesi, senza necessità di disdetta al locatore;

• la motivazione alla base di tali contratti, che deve sempre essere specificata nel contratto e documentata dalle parti;

• la destinazione d'uso in quanto l'immobile deve essere adibito esclusivamente ad abitazione civile e non possono quindi essere stipulate, con tali modalità, locazioni ad uso commerciale o per finalità turistiche;

• la forma richiesta ad substantiam in quanto è richesta la forma scritta ed è necessaria la registrazione del contratto presso l'Agenzia delle Entrate;

• il divieto di sublocazione, proprio perchè si vuole tutelare la natura personale e transitoria del contratto, e le disposizioni inerenti la ripartizione delle spese tra locatore e conduttore.

I suddetti elementi sono essenziali ai fini della stipulazione dei contratti di locazione ad uso transitorio poiché la mancanza degli stessi comporta la conversione automatica del contratto in un contratto di locazione ordinaria.

Importantissimo è il requisito della "esigenza transitoria" finalizzata a giustificare l'utilizzo di questa particolare forma contrattuale.

Tale esigenza infatti deve sempre essere espressamente indicata nel contratto e, soprattutto, deve essere documentata in quanto non rappresenta una mera formalità ma un vero e proprio requistito sostanziale del contratto.

Ad esempio, nel caso di lavoratore in trasferta, potrebbe essere richiesta una dichiarazione del datore di lavoro che attesti la natura temporanea dell'incarico.

Situazioni che possono ricadere all'interno delle valide "esigenze transitorie" richieste ai fini della stipula di contratti transitori sono:

• trasferimenti lavorativi a tempo determinato;
• tempo necessario al completamento di una nuova casa di proprietà;
• temporanea assistenza di famigliari e congiunti;
• periodo di studio;
• interventi di ristrutturazione della propria abitazione;
• periodi di prova in nuove città o quartieri.

L'assenza di tali specifiche esigenze o l'utilizzo di motivi pretestuosi possono comportare la conversione del contratto transitorio in contratto di locazione ordinaria.

Per la sitpula di tali contratti è inoltre richiesta la redazione tassativamente in forma scritta (il contratto deve essere redatto utilizzando i modelli predisposti dal Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti) e la registrazione del contratto presso l'Agenzia delle Entrate che conferisce data certa al contratto e lo rende opponibile a terzi.

La registrazione deve avvenire entro 30 giorni dalla stupula e comporta la corresponsione dell'imposta di registro (salvo che le parti optino per la cedolare secca).

Il periodo minimo di durata di questa tipologia di contratto è pari a 30 giorni mentre il periodo massimo non può superare i 18 mesi.

Al termine del periodo indicato dalle parti, essenziale ai fini del contratto di locazione ad uso transitorio, il contratto cessa automaticamente senza che sia necessaria alcuna disdetta.

Se le esigenze di transitorietà sono proprie del locatore, è però necessario che lo stesso le confermi prima della scadenza, con comunicazione al conduttore.

Diversamente se il conduttore rimane nel godimento dell'immobile il contratto di converte in contratto di locazione ordinaria, con durata di 4 anni, rinnovabili di altri 4 anni e soggetto quindi allla disciplina ordinaria.

Anche in mancanza dei requisiti essenziali quali il termine e l'esigenza temporanea, il contratto si converte automaticamente in contratto a locazione ordinaria.

In relazione alla proroga del contratto è possibile, prima della scadenza, comunicare all'altra parte il persistere dell'esigenza transitoria, rinnovando quindi il contratto transitorio.

Se però, alla scadenza di detto ulteriore termine di proroga, permangono le esigenze transitorie il contratto si converte automaticamente in contratto di locazione ordinaria (4+4).

Il contratto di locazione ad uso transitorio può essere quindi rinnovato ma solo per una volta, alle condizioni sopra evidenziate.

Manutenzione straordinaria, sostituzione e/o installazione di impianti, grondaie e manutenzione straordinaria dei tetti spettano al locatore; manutenzione ordinaria e piccole riparazioni spettano invece al conduttore.

Relativamente al valore del canone, in questi tipi di contratto le parti godono di ampia libertà contrattuale tuttavia in alcune zone geografiche, come ad esempio le grandi città o i comuni ad alta tensione abitativa, vi sono normative più rigorose, frutto di accordi tra associazioni di proprietari e conduttori.

I contratti di locazione ad uso transitorio sono quindi uno strumento particolarmente vantaggioso per le parti in presenza di determinate circostanze, ma è fondamentale che vengano rispettati tutti i requisiti richiesti dalla normativa al fine di evitare l'insorgere di contenziosi o conversioni del contratto da transitorio a ordinario.

Dott.ssa Carlotta Cavallari