Il contratto preliminare ad effetti anticipati: tra prassi e qualificazione giuridica
In un mondo globalizzato come quello in cui stiamo vivendo, incentrato sulla rapida intensificazione degli scambi commerciali di beni e servizi, il diritto non può e non dev'essere considerato e visto quale entità astratta completamente sconnessa e distaccata dalla realtà.
Diversamente deve essere inteso quale ulteriore strumento necessario e idoneo a rispondere alla nuove prerogative, di volta in volta emerse nella società contemporanea[1].
In un siffatto contesto, proprio al fine di rispondere a quelle esigenze di celerità e speditezza degli scambi commerciali, in modo particolare degli acquisti immobiliari, nella prassi si è assistito alla nascita di una nuova forma di contratto preliminare di compravendita, in grado di garantire ai diversi centri d'interesse non solo di obbligarsi reciprocamente alla conclusione di un contratto definitivo, ma anche di anticipare gli effetti di quest'ultimo in momento antecedente alla sua conclusione. (c.d. compromesso)
Ci si riferisce in modo particolare a tutte quelle situazioni nelle quali, in aggiunta alla conclusione futura del contratto definitivo, il promissario acquirente si impegni ad acquistare un determinato bene immobile del promittente alienante, versando a fronte di tale promessa una parte del prezzo del bene stesso, e al contempo, ricevendo dal promittente alienante le chiavi dell'appartamento.
Ciò posto, al fine di meglio comprendere natura ed effetti dell'istituto di cui stiamo discorrendo, diviene necessario svolgere una breve analisi attinente al contratto preliminare di compravendita in generale, in modo tale da poter meglio mettere in evidenza aspetti comuni e divergenze tra le due diverse fattispecie.
Sebbene non sussista all'interno del codice civile una disciplina organica di riferimento è pacifico, in dottrina e giurisprudenza, che il preliminare rappresenti il contratto mediante il quale entrambe le parti si obbligano alla futura stipulazione di un contratto qualificato come definitivo.
In virtù di tale tassonomia è possibile qualificarlo quale contratto a effetti obbligatori, in quanto gli effetti traslativi tipici non si produrranno con la stipulazione del preliminare, bensì con quella del contratto definitivo.
Inoltre, il preliminare risulta essere strumentale alla conclusione del definitivo, circostanza quest'ultima confermata dal fatto che, le parti non si obbligano solo a porre in essere il definitivo, ma anche a svolgere tutte quelle attività, prodromiche e precedenti, necessarie alla corretta esecuzione di quest'ultimo[2].
Proprio in virtù di tale connotato sussisterebbe, secondo autorevole dottrina[3], la ragione distintiva tra le due diverse tipologie contrattuali: preliminare e preliminare ad effetti anticipati.
Pertanto, costituendo il "compromesso" un vero e proprio contratto, anch'esso costituisce uno dei diversi modi in cui le parti possono esercitare appieno la propria autonomia negoziale, ben potendo le stesse, nel rispetto dei limiti imposti dalla legge, determinarne liberamente il contenuto.
Ed è proprio da quest'ultima considerazione che, nella prassi immobiliare si è assisto alla nascita e alla diffusione di quella nuova figura di contratto preliminare capace di dispiegare in toto i propri effetti nel momento della sua stipulazione.
Ebbene, in relazione a tale fattispecie, in un primo momento, i giudici della Suprema Corte di Cassazione avevano qualificato tale nuovo istituto come un contratto cosiddetto complesso o misto, dando avvio ad un accesso dibattito dottrinale volto al corretto inquadramento di quest'ultimo.
Difatti, secondo alcune parti in letteratura, si assisterebbe al venire meno del carattere tipico del contratto preliminare, il quale per questa via, sarebbe da equiparare ad un contratto atipico i cui effetti risulterebbero in parte definitivi e in parte futuri[4].
Secondo un'ulteriore impostazione, tale contratto potrebbe essere considerato come un negozio complesso ma a formazione progressiva, in cui la materiale apprensione del bene da parte dell'acquirente sarebbe stato un mero atto facente parte di una sequenza procedimentale, volto a conseguire l'effetto traslativo prodotto con il rogito della compravendita finale[5].
Nel 2008 i giudici della Suprema Corte di Cassazione attraverso una peculiare sentenza, che muove le fila del proprio ragionamento dalla posizione assunta dal promissario acquirente, risolvono definitivamente la delicata questione inerente alla qualificazione giuridica della posizione assunta da costui, eliminando così possibili problemi sistematici derivanti in concreto dalla situazione di disponibilità ininterrotta e pacifica del promissario acquirente idonea a maturare il tempo per l'usucapione[6].
Nella sentenza teste richiamata, la Corte arriva a considerare il contratto preliminare con effetti anticipati come il risultato di più schemi tipici, in particolare secondo i Supremi Giudici al compromesso sarebbero connessi due diversi contratti tipici: da un lato il comodato, in virtù della relativa consegna della cosa e dall'altro, il mutuo gratuito, con riferimento all'adempimento anticipato del prezzo[7].
Ebbene, in riferimento alle considerazioni poc'anzi svolte, nonché alla natura stessa del preliminare ad effetti anticipati, è possibile qualificarlo o meglio assimilarlo al contratto di vendita con riserva di proprietà[8]?
Difatti ai sensi ex art. 1523 c.c. si stabilisce che "nella vendita a rate con riserva della proprietà, il compratore acquista la proprietà della cosa con il pagamento dell'ultima rata di prezzo, ma ne assume i rischi dal momento della consegna".
Sebbene sussista una forte analogia tra le due fattispecie, occorre precisare che le stesse non sono perfettamente sovrapponibili, in quanto sussiste in concreto un'effettiva divergenza nella volontà della parti: da un lato, quello di concludere un contratto con effetti anticipati rispetto al definitivo, dall'altro la stipula di un contratto definitivo che però posticipa gli effetti ad un momento successivo alla sua stipulazione[9].
[1] F. Ruscello, Istituzioni di diritto privato, Milano, 2014, 5.
[2] C. M. Bianca, Diritto civile, Il contratto, Milano, 2000, 182 e 183.
[3] S. Satta, L'esecuzione forzata, Torino, 1952, 254.
[4] A. Lener, Contratto preliminare, esecuzione anticipata del definitivo e rapporto intermedio, in Foro.it, 1977, 669.
[5] R. De Matteis, La contrattazione del preliminare ad effetti anticipati, promesse di vendita, preliminari per persona da nominare e in favore del terzo, Padova, 1991, 51 e 52.
[6] A. Laorenza, Il contratto preliminare ad effetti anticipati ed il suo difficile inquadramento giuridico, in Iusinitinere.it, 2019, 3.
[7] Ibidem.
[8] Ibidem.
[9] Ibidem.