La delibera assembleare che ha approvato l’esecuzione dei lavori rientranti nel c.d. Superbonus 110% può essere impugnata dal condomino dissenziente?

Il Codice Civile specifica che i quorum deliberativi e costitutivi, ai fini della valida approvazione da parte dell'assemblea dei condomini degli interventi da eseguire sul condominio, si differenziano in relazione alla seduta in cui vengono discussi e alla natura dell'intervento sottoposto alla pletora condominiale.

Gli atti di ordinaria amministrazione devono essere assunti con maggioranze differenziate a seconda che la decisione venga presa in prima o in seconda convocazione.

Gli interventi di manutenzione straordinaria, ovvero le riparazioni di notevole entità, richiedono, invece, la maggioranza degli intervenuti che rappresentino almeno metà del valore dell'edificio, mentre le innovazioni utili a un uso più comodo, un miglioramento o un maggior rendimento delle cose comuni, richiedono una maggioranza qualificata, in quanto necessitano dei voti favorevoli che rappresentino la maggioranza dei partecipanti e almeno i due terzi del valore dell'edificio.

In deroga alla disciplina codicistica, il Decreto Legge n. 104 del 14 agosto 2020 ha previsto dei quorum deliberativi agevolati per facilitare l'assunzione delle decisioni prodromiche all'accesso alla detrazione fiscale nota come Superbonus 110% introdotta dal Decreto Legge n. 34/2020 (c.d. Decreto Rilancio), novellando l'articolo 119 di tale ultimo Decreto mediante l'introduzione del comma 9 bis ai sensi del quale per la deliberazione degli interventi di riqualificazione energetica e di adeguamento antisismico che possono usufruire del Superbonus 110% è richiesta la maggioranza semplice dei presenti che rappresentano almeno 1/3 del valore dell'edificio.

Il legislatore ha previsto delle maggioranze molto più facili da raggiungere rispetto a quelle ordinarie, evidentemente allo scopo di agevolare l'assunzione delle delibere necessarie per il conseguimento del beneficio fiscale. In assenza di tale normativa speciale, infatti, occorrerebbe ricorrere ai quorum ordinari previsti dal combinato disposto degli artt. 1120, c. II e 1136, c. II c.c. con riferimento alle innovazioni relative al contenimento del consumo energetico dell'edificio, consistente nella maggioranza degli intervenuti che rappresentino almeno la metà del valore dell'edificio.

Quindi, se la delibera è approvata con la maggioranza dei condomini e dei millesimi richiesti dalla legge. i condomini contrari non possono impugnare la delibera approvativa. Residuano tuttavia margini di impugnabilità della deliberazione, seppur validamente assunta, in caso di carenze nella documentazione sottoposta all'assemblea che non consentano ai proprietari di valutare adeguatamente la tipologia di lavori da effettuare, i tempi, le modalità, la percentuale del valore dell'appalto che andrà all'appaltatore generale e all'amministratore per le spese di gestione della pratica, che in quanto indetraibile, non potrà essere oggetto di cessione del credito. In tali circostanze, i condomini contrari possono impugnare la delibera per la mancanza degli elementi essenziali.

Peraltro, presupposto indefettibile per ottenere l'agevolazione fiscale è quello che i lavori da realizzare portino ad un miglioramento delle prestazioni energetiche pari a due classi. Spesso tale requisito viene raggiunto mediante opere particolarmente invasive e in quanto tali anche le singole unità immobiliari di proprietà esclusiva dei condomini.

A tal riguardo sorge il problema della legittimità dell'ingerenza della decisione dell'assise condominiale in merito a opere che coinvolgano anche i singoli appartamenti, in quanto l'assemblea ha potere di deliberare a maggioranza solo per interventi che coinvolgono le parti comuni dell'edificio. La delibera assembleare che disponga l'esecuzione di lavori che incidono profondamente sulle singole unità immobiliari deve dunque essere assunta con il consenso unanime di tutti i condomini, in mancanza del quale la decisione è affetta da nullità e conseguentemente impugnabile in qualsiasi momento è nulla e pertanto impugnabile dal condomino in qualsiasi momento.

Inoltre l'invasività dei lavori agevolabili può altresì pregiudicare il decoro architettonico dell'edificio, aspetto che ai sensi dell'art. 1120, c. IV c.c. costituisce, tra gli altri, specifico limite alle innovazioni apportabili dai condomini sia sulle parti privati sia su quelle di uso comune. Laddove pertanto la delibera approvi lavori che lesionino l'estetica del condominio, la stessa potrà esser impugnata dal condomino dissenziente.

Infine giova osservare che lo stesso iter per approdare all'assunzione della decisione assembleare definitiva è piuttosto articolato: l'assemblea è infatti chiamata ad assumere diverse delibere preliminari, volte al conferimento degli incarichi alle molte figure professionali che si dovranno occupare delle diverse fasi in cui si articola il percorso per l'ottenimento della agevolazione fiscale (l'analisi di prefattibilità e di fattibilità, volte rispettivamente a determinare se l'edificio abbia le caratteristiche termiche, edilizie e urbanistiche per l'ottenimento del bonus e le opere che concretamente potranno essere eseguite; l'indagine termica sull'edificio con redazione del relativo APE e infine l'individuazione dell'impresa appaltatrice).

Avv. Chiara Migliorini