Deposito cauzionale e risarcimento del danno da lucro cessante anche a copertura di danni di qualsiasi natura, compresi gli importi non pagati
Cass. civ., Sez. VI, 5 gennaio 2023, n. 194
Secondo la Corte di Cassazione con Ordinanza del 5 gennaio, la n. 194/2023, "spetta al locatore non inadempiente il diritto di pretendere quanto avrebbe potuto conseguire se le obbligazioni fossero state adempiute, detratto l'utile ricavato o che, con l'uso della normale diligenza, avrebbe potuto ricavare dall'immobile nel periodo intercorso tra la risoluzione prematura ed il termine convenzionale del rapporto inadempiuto".
Orbene, il contratto di locazione (artt. 1571 e ss c.c.) è un contratto di godimento con il quale una parte (locatore) si obbliga a fare godere all'altra parte (conduttore) di una cosa mobile o immobile per un certo periodo di tempo e dietro pagamento di un corrispettivo, il canone di locazione.
Tale contratto ha natura consensuale ed è ad affetti obbligatori da cui nasce un diritto personale di godimento a vantaggio del conduttore. Da tale contratto nascono delle prestazioni corrispettive in quanto il locatore deve consentire al conduttore il godimento del bene locato e dall'altro lato il conduttore deve pagare il canone di locazione, stante che, difatti, la causa del contratto consiste nello scambio tra il godimento di una cosa ed il corrispettivo.
Dal contratto di locazione derivano, quindi, degli obblighi sia per il conduttore che per il locatore. Quest'ultimo deve, ai sensi dell'art. 1575 c.c., consegnare la cosa locata al conduttore in buono stato di manutenzione, mantenerla in stato da servire all'uso pattuito e garantirne il pacifico godimento. Dall'altro lato il conduttore deve prendere in consegna la cosa, pagarne il canone di locazione, conservarla in buono stato e restituirla alla scadenza del contratto.
Cos'è il deposito cauzionale? Il deposito cauzionale nel contratto di locazione è una garanzia concessa a tutela del locatore che consiste nella dazione di una somma di danaro corrisposta dal conduttore al locatore, contestualmente alla stipulazione del contratto di locazione, la cui funzione è quella di prestare un'idonea garanzia al locatore per eventuali inadempimenti del conduttore infatti, se non si sono verificate inadempienze, al termine del rapporto contrattuale, una volta che l'immobile è stato riconsegnato, il locatore lo restituisce al conduttore.
Esso si pone, dunque, come una forma di garanzia dell'eventuale obbligazione di risarcimento del danno, relativa al danno da lucro cessante, con la conseguenza che sulla somma o sul valore dei beni ricevuti il locatore potrà soddisfarsi ove il conduttore gli abbia cagionato un danno e per l'ammontare del danno stesso il locatore può sottrarsi all'obbligo di restituzione del deposito, con la condizione di "proporre domanda giudiziale per l'attribuzione, in tutto o in parte, dello stesso a copertura di specifici danni subiti o di importi rimasti impagati" .[1]
Con l'ordinanza in oggetto la Corte di Cassazione ha confermato che il locatore potrà "sottrarsi all'obbligo di restituzione del deposito cauzionale, attraverso apposita domanda giudiziale, per l'attribuzione dello stesso, a copertura di specifici danni subiti, di qualsiasi natura, e non solo di quelli subiti dalla res locata, ovvero degli importi rimasti insoluti" e che, in caso di risoluzione del contratto per inadempimento del conduttore, avrà il diritto "di pretendere quanto avrebbe potuto conseguire se le obbligazioni fossero state adempiute, detratto l'utile ricavato o che, usando l'ordinaria diligenza, avrebbe potuto ricavare dall'immobile nel periodo intercorso tra la risoluzione prematura ed il termine convenzionale del rapporto inadempiuto".
Ciò posto, la nozione di risarcimento designa la reintegrazione del pregiudizio subito dal danneggiato in conseguenza di un comportamento antigiuridico di un altro soggetto o di un fatto illecito.
L'art. 1223 c.c. sintetizza il contenuto del risarcimento in due importanti concetti:
- Il danno emergente, descritto come la diminuzione del patrimonio del danneggiato per effetto dell'inadempimento della controparte;
- Il lucro cessante, identificato come il mancato guadagno/incremento patrimoniale se la prestazione fosse stata adempiuta. Il pregiudizio/conseguenza si può individuare nell'incremento patrimoniale che la parte non inadempiente (in questo caso il locatore) avrebbe conseguito mediante l'adempimento dell'altra parte (conduttore) e che non ha potuto conseguire.
L'art. 1453 c.c. fa salvo il diritto della parte adempiente, che chiede la risoluzione del contratto per inadempimento della controparte, al risarcimento dei danni ricomprendendo, tra i danni risarcibili, anche il LUCRO CESSANTE se ed in quanto esso costituisca conseguenza immediata e diretta ex art. 1223 c.c.
Invero, possiamo definirlo come un danno potenziale e futuro, la cui concreta risarcibilità postula l'effettività della lesione dell'interesse del locatore, alla risoluzione prematura della locazione o alla ritardata/mancata restituzione ex Art. 1591 c.c. comportando dunque che la mancata percezione di un canone mensile, nel periodo successivo al rilascio per effetto di una eventuale pronuncia risolutiva o della mancata/ritardata restituzione, sia dipesa da causa diversa dalla volontà del locatore di non locare nuovamente l'immobile riservandosene la disponibilità materiale.
Il concetto di "buona probabilità di riuscita" ovvero la chance, nella sua accezione di lucro cessante, è considerata come una occasione persa, ebbene allora, il danno risarcibile al locatore a titolo di lucro cessante è qui rappresentato dalla mancata percezione di un introito mensile per tutto il tempo presumibilmente necessario per poterlo nuovamente locare, stante l'inadempimento del conduttore.
Stante quanto sopra, quindi, l'ordinanza a commento fissa due principi: quello che il locatore può sottrarsi all'obbligo di restituzione del deposito cauzionale, se in tutto o in parte, a copertura di specifici danni subiti, di qualsiasi natura, e non solo di quelli subiti dall'immobile e che in caso di risoluzione del contratto di locazione per inadempimento del conduttore, spetta al locatore non inadempiente il diritto di pretendere quanto avrebbe potuto conseguire se le obbligazioni fossero state adempiute, detratto l'utile ricavato o che, con l'uso della normale diligenza, avrebbe potuto ricavare dall'immobile nel periodo intercorso tra la risoluzione prematura ed il termine convenzionale del rapporto inadempiuto.
[1] Cass., 5 luglio 2019, n. 18069