Quale è la differenza tra ius ad aedificandum e proprietà superficiaria?

Il diritto di superficie è un diritto reale su cosa altrui che limita il potere di godimento che spetta al proprietario del bene.

Ai sensi dell'art. 952 c.c., il proprietario è legittimato a costituire il diritto di fare e mantenere al di sopra del suo suolo una costruzione a favore di altri che ne acquista la proprietà oppure può trasferire ad altri la proprietà di una costruzione già esistente sul proprio suolo, separatamente dalla proprietà del suolo stesso.

Qualora il suolo sia di proprietà di più soggetti si devono applicare le norme sulla comunione e per costituire il diritto di superficie sarà necessario il consenso di tutti i comproprietari, come previsto dall'articolo 1108, terzo comma c.c.

Quindi la norma individua due differenti figure giuridiche del diritto di superficie:

• la concessione ad aedificandum: il diritto di costruire al di sopra del suolo altrui un'opera di cui il superficiario, quando l'abbia realizzata, acquista a titolo originario la proprietà superficiaria separata da quella del suolo che resta al concedente. La costruzione non è ancora esistente e quindi si tratta di un diritto reale su cosa altrui che si estingue se il titolare non lo esercita per venti anni;

• la proprietà superficiaria: la proprietà separata (superficiaria) di una costruzione già esistente di cui un soggetto, diverso dal proprietario, diviene titolare mentre la nuda proprietà del suolo resta al concedente. In questo caso la costruzione già esiste e la proprietà sulla stessa spetta ad un soggetto differente dal proprietario. Trattandosi di un vero e proprio diritto di proprietà non è configurabile una prescrizione del diritto per non uso.

Questo diritto reale si acquista a titolo originario o a titolo derivativo. Nel secondo caso, la convenzione che attribuisce il diritto di superficie sarà un contratto che costituisce, modifica o trasferisce il diritto. Fra le modalità di acquisto a titolo derivativo rientra anche il testamento. La dottrina e la giurisprudenza prevalenti ritengono possibile, infine, l'attribuzione del diritto di superficie anche tramite usucapione. Il diritto di superficie può essere costituito a tempo determinato e a tempo indeterminato: ai sensi dell'art. 953 c.c., se la costituzione del diritto è stata fatta per un tempo determinato, allo scadere del termine il diritto di superficie si estingue e il proprietario del suolo diventa proprietario anche della costruzione, operando in questo caso il principio dell'accessione.

Ricordiamo che il diritto di superficie, in entrambe le sue forme, è una deroga prevista nel nostro ordinamento al principio generale dell'accessione previsto dall'art. 934 c.c. secondo cui al proprietario del suolo spetta anche la proprietà di qualsiasi costruzione, opera o piantagione presente sopra o sotto al suolo. Si tratta del principio omne quod inaedificatur solo cedit. 

Dott.ssa Benedetta Miccioni