La costituzione di una servitù non è idonea ad attribuire la qualifica di condomini
Cass. Civ., Sez. II, 04 novembre 2024, n. 28268
A cura di Avv. Michele Zabeo
Con la sentenza in esame la Corte di Cassazione torna a pronunciarsi in materia di condominio e di beni condominiali per ciò che concerne, in particolare, l'individuazione dei soggetti gravati dai relativi oneri economici.
La vicenda trae origine da un giudizio incardinato da due soggetti, comproprietari di un immobile autonomo ad uso cinema all'aperto, a cui si accedeva attraverso l'androne e il portone di uno stabile condominiale.
Gli attori agivano al fine di far accertare l'esistenza di una servitù di passaggio costituita contrattualmente e, dunque, di dimostrare negativamente di non essere parte del condominio ovvero comproprietari, al pari dei condomini, delle aree comuni anzidette.
Il Condominio convenuto, dal canto suo, si costituiva chiedendo che venisse accertata la qualità di condomini degli attori ovvero l'esistenza di un unica struttura condominiale e, dunque, il loro obbligo di contribuzione economica per ciò che concerneva le parti condominiali.
Il Tribunale adito accoglieva la domanda attorea, mentre nel giudizio dinnanzi alla Corte d'appello veniva parzialmente riformata la pronuncia di primo grado.
Investita della questione, la Corte di Cassazione giunge ad affermare che la previsione contrattuale volta a costituire una servitù a favore di un fondo autonomo non vale di per sé ad attribuire la qualità di condomini ai relativi proprietari.
Il ragionamento seguito dalla Corte di Cassazione passa in primis attraverso l'analisi del concetto di bene condominiale; si afferma nella sentenza in esame, infatti, che un bene è condominiale quando è funzionalmente e strutturalmente destinato al servizio di più corpi di fabbrica; in tali casi opera ex art. 1117 c.c. una presunzione di condominialità.
Tale disciplina si applica ex art. 1117 bis c.c. anche nel caso in cui le strutture coinvolte si sviluppino orizzontalmente anziché verticalmente (cd. condominio orizzontale).
La presunzione posta dall'art. 1117 c.c., tuttavia, può essere superata laddove nel momento in cui si costituisce il condominio, tipicamente con l'atto o gli atti di alienazione delle singole unità da parte dell'originario e unico proprietario, vi sia una riserva di proprietà avente ad oggetto beni altrimenti comuni a suo favore o una esclusione di condominialità per alcuni condomini. Ciò sempre che tale riserva sia manifestata in maniera espressa.
Calando i principi anzidetti nel caso di specie, la Corte di Cassazione giunge ad affermare che non può essere inteso quale titolo contrario alla presunzione di condominialità la costituzione, seppur anch'essa ab origine, di una servitù di passaggio gravante su alcune aree tipicamente condominiali, quali androne e portone dello stabile, e rivolta a favore di un fondo di proprietà esclusiva di soggetti estranei al condominio i quali, dunque, non risultano essere parte di esso. Laddove provata nella sua esistenza, dunque, viene semmai in rilievo la disciplina in materia di servitù per ciò che concerne gli oneri e le spese ad essa relativi.
Afferma, inoltre, la Cassazione che trattandosi nel giudizio di specie dell'accertamento della qualità di condomino ovvero dell'accertamento dell'esistenza di una servitù a carico di aree condominiali, i soggetti legittimati attivi e passivi sono necessariamente i singoli condomini.
Poiché, invece, nel caso di specie aveva agito in rappresentanza di essi unitariamente considerati l'amministratore condominiale, risultava violato il litisconsorzio necessario.
Veniva pertanto dichiarata la nullità dell'intero procedimento e disposto il rinvio al giudice di primo grado.