Servitù di parcheggio: “utilitas” di carattere reale o personale?

L'art. 1027 c.c. definisce le servitù come diritti reali di godimento comportanti l'imposizione di un peso su un fondo (fondo servente) per l'utilità di un altro fondo (fondo dominante) appartenente ad un diverso proprietario.

La caratteristica principale delle servitù è la predialità, cioè una inerenza ai fondi in quanto la servitù non costituisce un vantaggio per il proprietario, ma un vantaggio oggettivo per il fondo stesso.

A seconda del loro contenuto e delle loro caratteristiche si distinguono tra:

• Servitù affermative= presuppongono un comportamento attivo del titolare del fondo dominante, sicché il proprietario del fondo servente è tenuto a sopportare l'altrui condotta;
• Servitù negative= ricorrono qualora il titolare del fondo dominante non debba tenere alcun comportamento per l'esercizio della servitù, poiché l'utilità si risolve in un non facere del titolare del fondo servente.
• Servitù apparenti e non apparenti= a seconda che vi siano, o meno, opere visibili e destinate all'esercizio della servitù stessa;
• Servitù continue= se consistono nel mantenimento di opere o attività compiute dal titolare del fondo dominante;
• Servitù discontinue= se per il loro esercizio è richiesta l'attività dell'uomo.

I requisiti fondamentali di tale diritto reale di godimento su cosa altrui sono 3:

• L'alterità soggettivà tra i proprietari dei due fondi;
• La vicinitas tra i due fondi;
• L'utilitasdel fondo dominante, che può consistere anche nella maggiore comodità o amenità del fondo dominante per espressa previsione normativa.

Le servitù possono trovare il loro fondamento direttamente nella legge (servitù coattive) o essere costituite per contratto o per testamento (servitù volontarie). Inoltre, possono essere acquistate per usucapione (solo servitù apparenti) e per destinazione del padre di famiglia cioè nell'ipotesi in cui risulti che due fondi attualmente divisi sono stati posseduti dallo stesso proprietario.

Esse si estinguono quando il fondo servente ed il fondo dominante divengono di proprietà dello stesso soggetto (confusione), per prescrizione, per rinuncia del proprietario del fondo dominante e per scadenza del termine.

La valutazione circa l'utilità del fondo servente è oggettiva e, quindi, è svolta avendo riguardo al fondo dominante, in considerazione della natura reale del diritto. L'utilità, inoltre, può anche essere futura, come stabilito dall'art. 1029 c.c. ed in tal caso si ritiene che si producano direttamente effetti obbligatori, con differimento di quelli reali al momento in cui l'utilità diventa attuale.

Ora, a proposito della servitù di parcheggio, la giurisprudenza di legittimità ha ritenuto che questa configurasse una servitù irregolare e cioè una servitù che dà vita non a rapporti reali, ma di natura obbligatoria ed in quanto tali non trasmissibili con il fondo nel caso di vendita del bene. Dalla qualifica del rapporto meramente obbligatorio ne discende la non applicabilità ad esse delle norme qualificanti il diritto reale di godimento della servitù, in quanto non opponibile erga omnes e non opera né il diritto di sequela né l'acquisto della servitù per usucapione in quanto quest'ultima è possibile solo per le servitù regolari ed apparenti, non trattandosi di una situazione di possesso.

Nella servitù di parcheggio una determinata area viene destinata al parcheggio delle autovetture di proprietà di una o più persone, diverse dal proprietario del fondo.

Orbene, in relazione al requisito dell'utilità inerente al fondo, l'orientamento tradizionale escludeva il carattere della realità della servitù di parcheggio, sulla scorta del fatto che la possibilità di accedere all'area per parcheggiare non può essere inteso come utilità per il fondo.

Ciò portava, dunque, a qualificarla come servitù meramente obbligatoria escludendola dai diritti reali di godimento. Il diritto di parcheggiare sulla proprietà altrui, infatti, stante al vecchio orientamento giurisprudenziale, avrebbe carattere strettamente personale inquadrabile in una mera comoditas che comporta un vantaggio personale per il proprietario del fondo e non per il fondo stesso.[1]

Tuttavia, la tesi maggioritaria e recente in giurisprudenza ha evidenziato come l'art. 1027 c.c. non preclude la costituzione di una servitù come diritto reale di godimento, avente ad oggetto il parcheggio di un'auto sul fondo altrui. In particolare, tale facoltà risulta essere attribuita come vantaggio a favore del fondo per la sua migliore utilizzazione/servizio di un immobile senza rilevare la natura del vantaggio del titolo.[2]

Stante che, dunque, il parcheggio è una servitù reale, è necessario che dal contratto emerga la concreta utilitas per il fondo dominante, in modo specifico e determinato, con l'indicazione del confine, dei dati catastali e della titolarità, infatti, la mancata localizzazione della stessa renderebbe nulla la servitù per indeterminatezza dell'oggetto.

Quanto alla tutela del diritto di servitù, l'art. 1079 c.c. disciplina l'azione confessoria, esperibile dal titolare del diritto reale di godimento per ottenere giudizialmente l'accertamento del proprio diritto e la cessazione di eventuali turbative.

Dott.ssa Veronica Riggi

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[1] Cass., sez. II n. 23708/2014

[2] Cass., sez. II n. 24121/2020