Servitù prediale di parcheggio
Cass. Civ. Sez. Unite n. 3925 del 13 febbraio 2024
Con la sentenza in commento la Corte di Cassazione ha affermato il seguente principio di diritto secondo cui "in tema di servitù, lo schema previsto dall'art. 1027 c.c. non prelude la costituzione, mediante convenzione, di servitù avente ad oggetto il parcheggio di un veicolo sul fondo altrui purchè, in base all'esame del titolo e ad una verifica in concreto della situazione di fatto, tale facoltà risulti essere stata attribuita come vantaggio in favore di un altro fondo per la sua migliore utilizzazione e sempre che sussistano i requisiti del diritto reale e in particolare la localizzazione".
Le Sezioni Unite, con la sentenza in oggetto, risolvono un contrasto giurisprudenziale in merito alla possibilità di costituire e riconoscere servitù prediali di parcheggio: poiché, mentre alcune pronunce negavano la configurabilità di una servitù di parcheggio/posteggio per assenza del requisito della realità (proprio del diritto di servitù), altre pronunce invece ammettevano la possibilità di costituire una simile servitù prediale.
Infatti, un orientamento consolidatosi dal 2004 riteneva che il parcheggio di autovetture su di un'area può costituire legittima manifestazione di un possesso a titolo di proprietà del suolo, ma non anche estrinsecazione di un potere di fatto riconducibile al contenuto di un diritto di servitù, diritto caratterizzato dalla cosiddetta "realitas", intesa come inerenza al fondo dominante dell'utilità così come al fondo servente del peso, mentre la mera "commoditas" di parcheggiare l'auto per specifiche persone che accedano al fondo (anche numericamente limitate) non può in alcun modo integrare gli estremi della utilità inerente al fondo stesso, risolvendosi, viceversa, in un vantaggio affatto personale dei proprietari (Sez. 2, Sentenza n. 8137 del 28/04/2004).
Con la sentenza in commento si è verificato un'inversione di tendenza perché, discostandosi dal filone che seguiva la tesi restrittiva, ammette, a certe condizioni, la possibilità di costituzione della servitù di parcheggio.
La servitù consiste nel peso imposto sopra un fondo (fondo servente) per l'utilità di un altro fondo (fondo dominante) appartenente a diverso proprietario. Le servitù prediali si possono costituire per forza di legge o per volontà delle parti ex art. 1027 c.c. Per parlare di servitù è necessario, innanzitutto, il rapporto di assoggettamento tra i due fondi, di guisa il fondo servente sia asservito all'utilità del fondo dominante, ossia quest'ultimo si avvantaggia delle limitazioni imposte sul fondo servente. Detto in altre parole, l'asservimento del fondo servente deve essere tale da non esaurire ogni risorsa ovvero ogni utilità che il fondo servente può dare e il proprietario deve poter continuare a fare ogni e qualsiasi uso del fondo che non confligga con l'utílitas concessa. Diversamente si è fuori dallo schema tipico della servitù. Sulla base di tali considerazioni, dunque, l'autonomia contrattuale è libera di prevedere una utilitas – destinata a vantaggio non già di una o più persone, ma di un fondo - che si traduca nel diritto di parcheggio di autovetture secondo lo schema appunto della servitù prediale e quindi nell'osservanza di tutti i requisiti del ius in re aliena, quali:
Come per il passaggio, così per il parcheggio, i proprietari di fondi confinanti, in base al principio dell'autonomia contrattuale di cui all'art. 1322 cc, possono dar luogo ad un rapporto di natura reale. Secondo le Sezioni Unite, nel caso di specie, la Corte d'Appello di Venezia avrebbe dovuto verificare in concreto il contenuto della pattuizione secondo la volontà delle parti contraenti e inoltre, avrebbe dovuto accertare la sussistenza dei requisiti ius in re aliena: l'altruità della cosa, l'assolutezza del diritto, l'immediatezza, l'inerenza al fondo servente, l'inerenza al fondo dominante, la specificità dell'utilità riservata la localizzazione intesa quale individuazione esatta del luogo di esercizio della servitù. Invece, è mancata l'analisi della sussistenza in concreto di tutti i requisiti necessari ai fini della servitù, poiché, a monte è venuto meno l'esame della specifica clausola contrattuale senza scendere in maniera dettagliata nella sottoscrizione della pattuizione.
In conclusione, ad oggi, la giurisprudenza riconosce la possibilità di costituire, per volontà delle parti, servitù prediali di parcheggio purché dall'analisi del titolo e dalla verifica in concreto del fatto risulti l'attribuzione di un vantaggio in favore del fondo dominante e conseguentemente risulti la presenza di tutti i requisiti fondamentali per la costituzione di una servitù.
Dott.ssa Anna Maria De Marco